Divorcio y vivienda: qué hacer con la casa común

Introducción

Cuando la vivienda común se convierte en una decisión difícil

 

Una separación puede convertir en incierto todo lo que hasta entonces parecía estable.

La vivienda, los proyectos compartidos, la economía familiar, las rutinas y, cuando existen hijos, su bienestar cotidiano deben reorganizarse en un momento en el que las emociones suelen estar a flor de piel.

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La casa común no es solamente un inmueble. Es el lugar donde se ha desarrollado una parte importante de la vida de la pareja.

 

Precisamente por eso, tomar una decisión exclusivamente desde el enfado, la culpa, la tristeza o el deseo de terminar cuanto antes puede generar consecuencias económicas que duren muchos años. 

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Separarse no significa que todo haya salido mal ni que sea necesario convertir el proceso en una batalla.

En muchos casos, ordenar correctamente la situación de la vivienda permite cerrar una etapa, evitar problemas financieros y proporcionar a ambas personas los recursos necesarios para iniciar una nueva vida.

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Separarse es frecuente, pero cada vivienda plantea un problema distinto

En España se produjeron 80.785 divorcios durante 2025. El 80,5 % fueron no contenciosos y la duración media de los matrimonios disueltos fue de 16,2 años. Cataluña registró 13.137 divorcios durante ese mismo ejercicio.

 

Estas cifras muestran que muchas rupturas se producen después de años de convivencia, cuando la pareja ya ha construido un patrimonio, contratado una hipoteca o formado una familia.

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No obstante, dos separaciones aparentemente similares pueden requerir soluciones completamente diferentes.

No es lo mismo una vivienda sin cargas que otra con una hipoteca elevada. Tampoco es igual que ambos propietarios puedan adquirir una nueva residencia a que uno de ellos dependa temporalmente del uso de la vivienda familiar.

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Por eso, la primera decisión no debería ser automáticamente “vendemos” o “uno se queda la casa”.

La primera decisión debería ser reunir la información necesaria para entender el problema completo.

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La vivienda puede representar dos cosas distintas

Durante una separación conviene distinguir entre:

• La propiedad de la vivienda

Indica quién es titular del inmueble y en qué porcentaje.

• El derecho de uso

Determina quién puede residir en la vivienda, aunque no sea su único propietario.

 

Propiedad y uso no son lo mismo.

En Cataluña, los cónyuges pueden acordar la atribución o distribución del uso de la vivienda familiar. Cuando no hay acuerdo, la autoridad judicial puede atribuirlo atendiendo, entre otras circunstancias, a la guarda de los hijos y a la necesidad de protección de cada cónyuge. El derecho de uso también puede inscribirse en el Registro de la Propiedad.

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Esto significa que una persona podría ser propietaria de una parte del inmueble pero no poder ocuparlo libremente, o que una venta deba respetar determinados derechos previamente atribuidos.

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Antes de comercializar una vivienda vinculada a un divorcio deben revisarse el convenio regulador, la sentencia, la escritura de propiedad y la información registral.

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Qué hacer durante las primeras semanas de una separación

No es necesario resolver toda la situación patrimonial durante los primeros días.

Pero sí es recomendable evitar que la falta de organización provoque nuevos problemas.

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1. No fijar el precio desde el enfado

Una de las partes puede querer vender muy por debajo del mercado para terminar cuanto antes. La otra puede exigir un precio inalcanzable porque no desea vender o considera que aceptar menos sería “perder”.

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Ninguna de estas posiciones ayuda. El precio debería basarse en:

• Estado real del inmueble.

• Ubicación y características.

• Ventas comparables.

• Oferta competidora.

• Demanda existente.

• Plazo razonable de comercialización.

• Situación jurídica y posesoria de la vivienda.

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2. Reunir la documentación

Conviene localizar desde el principio:

• Escritura de propiedad.

• Nota simple actualizada.

• Recibo del IBI.

• Certificado de la comunidad.

• Información de la hipoteca.

• Certificado energético.

• Cédula de habitabilidad cuando proceda.

• Convenio regulador o resolución judicial.

• Facturas de obras y mejoras.

• Datos sobre derramas o deudas pendientes.

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3. Calcular el resultado neto

El precio de venta no es la cantidad que cada propietario recibirá.

 

Deben descontarse, según cada operación:

• Capital hipotecario pendiente.

• Gastos de cancelación.

• Honorarios profesionales.

• Tributos.

• Deudas de comunidad.

• Derramas.

• Gastos necesarios para preparar la vivienda.

• Otros pactos económicos entre las partes.

 

Una simulación del resultado neto permite saber si la venta realmente ofrece a ambos los recursos necesarios para comenzar de nuevo.

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4. Establecer un sistema de comunicación

Cuando la relación está deteriorada, cada llamada, visita u oferta puede convertirse en una nueva discusión.

Por eso resulta útil acordar por escrito:

• Quién será el interlocutor profesional.

• Cómo se comunicarán las ofertas.

• Cuándo podrán realizarse visitas.

• Qué información recibirá cada parte.

• Qué decisiones requerirán aprobación conjunta.

• Cómo se documentarán las reducciones de precio.

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Las cuatro principales soluciones para la vivienda

 

Opción 1. Vender la vivienda a un tercero

La venta en un proceso de divorcio puede ser la solución más clara cuando ninguno desea conservar el inmueble o cuando ambos necesitan liquidez para iniciar proyectos separados.

Permite:

• Cancelar la hipoteca.

• Repartir el resultado económico.

• Dejar de asumir gastos conjuntos.

• Evitar una copropiedad prolongada.

• Facilitar que cada persona busque una nueva vivienda.

Sin embargo, vender rápido no debe significar malvender.

La rapidez debería proceder de una valoración realista, de la documentación preparada y de un acuerdo previo sobre la estrategia, no de aplicar una rebaja desproporcionada.

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¿Cuándo puede ser especialmente recomendable?

Cuando mantener simultáneamente la vivienda común y dos nuevas residencias resulta inviable.

Cuando existe riesgo de impago de la hipoteca o de los gastos.

Cuando ninguno quiere quedarse el inmueble.

Cuando la copropiedad está prolongando innecesariamente el conflicto.

Cuando ambos necesitan capital para rehacer su vida.

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Opción 2. Que uno se quede la vivienda

Una de las partes puede adquirir la participación de la otra mediante una extinción de condominio.

Por ejemplo, si cada propietario posee el 50 %, uno puede adjudicarse el 100 % de la vivienda y compensar económicamente al otro por su participación.

Esta solución puede ser adecuada cuando:

• Una persona desea continuar viviendo en el inmueble.

• Puede compensar económicamente a la otra.

• Puede asumir los gastos futuros.

• Tiene capacidad para hacerse cargo de la financiación.

• La solución resulta compatible con las necesidades familiares.

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La hipoteca exige una negociación independiente

Que una persona se adjudique la vivienda y se comprometa ante la otra a pagar toda la hipoteca no significa que el banco libere automáticamente al segundo deudor.

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El Banco de España explica que ese acuerdo produce efectos entre los excónyuges, pero solo vincula a la entidad financiera cuando esta lo acepta expresamente. Sin ese consentimiento, ambos continúan siendo deudores y el banco puede reclamar el pago a cualquiera de ellos.

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Este es uno de los errores más peligrosos en una separación:

dejar de ser propietario, pero continuar respondiendo personalmente de la hipoteca.

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Antes de formalizar la adjudicación debe consultarse con la entidad la posible novación, subrogación o liberación de uno de los deudores.

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Fiscalidad de la extinción de condominio en Cataluña

Con carácter general, la adjudicación formalizada en escritura pública tributa por actos jurídicos documentados. La Agencia Tributaria de Cataluña indica un tipo del 1,5 % sobre la participación adquirida que antes pertenecía al otro cotitular.

 

No obstante, la escritura que formaliza la separación, el divorcio o la extinción de una pareja estable, junto con la extinción del condominio, disfruta en Cataluña de una bonificación del 100 % de la cuota gradual de AJD. Esta bonificación no se extiende automáticamente a una novación hipotecaria independiente mediante la que el banco libera a uno de los deudores.

 

También pueden existir efectos en el IRPF. La Agencia Tributaria señala que, cuando uno de los comuneros recibe bienes por valor superior al correspondiente a su cuota, puede producirse una alteración patrimonial para la otra parte y generarse una ganancia o pérdida.

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La fiscalidad debe estudiarse antes de firmar, porque depende de la titularidad, del valor actual, del valor de adquisición, de las compensaciones y de la forma jurídica elegida.

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Opción 3. Mantener temporalmente la copropiedad

En determinadas circunstancias no es posible o conveniente vender inmediatamente.

Puede acordarse que una de las partes continúe utilizando la vivienda durante un periodo determinado mientras ambas conservan la propiedad.

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Esta posibilidad puede servir para:

• Mantener temporalmente la estabilidad de los hijos.

• Esperar a que una persona pueda acceder a otra vivienda.

• Evitar una venta precipitada.

• Cumplir lo establecido en un convenio o resolución judicial.

 

Pero prolongar la copropiedad exige reglas muy claras:

• Quién paga la hipoteca.

• Quién asume comunidad, IBI y suministros.

• Quién realiza reparaciones.

• Cuándo finalizará el derecho de uso.

• En qué momento se venderá o adjudicará la vivienda.

• Cómo se determinará su valor futuro.

• Qué sucederá ante un impago.

 

El Código civil de Cataluña establece que las obligaciones vinculadas a la adquisición o mejora de la vivienda deben satisfacerse de acuerdo con el título que las constituyó. Los gastos ordinarios, suministros, comunidad y tributos anuales corresponden, como regla general, al beneficiario del derecho de uso.

Mantener la copropiedad sin un calendario ni unas obligaciones definidas suele aplazar el problema en lugar de resolverlo.

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Opción 4. Conservarla como inversión o alquilarla

Algunas exparejas deciden conservar el inmueble y obtener una renta.

 

Puede ser razonable cuando:

• Existe una relación suficientemente cooperativa.

• La rentabilidad resulta adecuada.

• Ambos pueden asumir riesgos y gastos.

• No necesitan inmediatamente el capital.

• La situación jurídica permite alquilar la vivienda.

 

Sin embargo, continuar como copropietarios implica seguir tomando decisiones conjuntas sobre inquilinos, reparaciones, impuestos, seguros y futuras ventas.

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Antes de escoger esta alternativa conviene preguntarse:

¿Estamos preparados para mantener una relación económica durante varios años después de haber terminado nuestra relación personal?

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En algunas parejas funciona. En otras, prolonga el conflicto.

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El papel de los hijos

Cuando existen hijos, la decisión sobre la vivienda no puede reducirse a una operación económica.

La estabilidad escolar, el entorno, los desplazamientos y la capacidad de ambos progenitores para proporcionar una residencia adecuada deben formar parte de la planificación.

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La custodia compartida fue acordada en el 50,8 % de los divorcios de parejas con hijos resueltos en 2025.

Esto puede implicar la necesidad de mantener dos hogares suficientemente próximos y adecuados para los menores.

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Vender la vivienda común puede proporcionar liquidez para crear esos dos nuevos hogares. Pero también puede ser razonable mantener temporalmente el uso cuando resulte necesario para proteger la estabilidad familiar.

No existe una solución automática. El interés de los hijos debe analizarse junto con la realidad económica de ambos progenitores.

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Acuerdo, mediación y asesoramiento profesional

El 80,5 % de los divorcios registrados en España durante 2025 fueron no contenciosos. 

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Llegar a un acuerdo no significa que ninguna de las partes deba renunciar a defender sus intereses.

Significa intentar resolverlos sin convertir cada diferencia en una confrontación.

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En Cataluña, la mediación familiar puede utilizarse antes de iniciar la vía judicial, durante el procedimiento o incluso después de su finalización. La Generalitat contempla expresamente su aplicación a conflictos sobre separación, divorcio, crianza de los hijos y reparto patrimonial.

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En una separación pueden intervenir distintos profesionales:

• El abogado, para defender jurídicamente a cada parte y redactar o revisar los acuerdos.

• El mediador, para facilitar la comunicación y ayudar a construir acuerdos.

• El asesor fiscal, para anticipar los impuestos de cada alternativa.

• La entidad financiera, cuando existe una hipoteca que debe modificarse.

• El profesional inmobiliario, para valorar, preparar y comercializar la vivienda con criterios de mercado.

 

Cada uno cumple una función diferente.

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Por qué conviene una valoración inmobiliaria aceptada por ambos

En una separación es frecuente que cada persona atribuya un valor distinto a la casa.

Una puede recordar el precio pagado, las reformas realizadas y los años vividos. La otra puede pensar únicamente en cuánto necesita para comprar su próxima vivienda.

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Pero el mercado no valora los recuerdos, las necesidades económicas ni las culpas.

Valora el inmueble.

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Una valoración profesional debería explicar:

• Qué viviendas comparables se han vendido o están en venta.

• Cuánto tiempo llevan anunciadas.

• Qué diferencias existen entre ellas y la propiedad.

• Qué demanda puede tener el inmueble.

• Qué precio permite defender su valor.

• Qué precio dificultaría seriamente la venta.

• Qué estrategia puede acortar el plazo sin regalar la vivienda.

 

El objetivo no es dar la razón a una parte. Es proporcionar a ambas una referencia común. 

 

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(La consulta se tratará de forma confidencial. No contactaremos con la otra parte sin autorización)

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Cómo debería trabajar una inmobiliaria en una venta por separación

Cuando St. Andrews interviene en una operación de este tipo, el inmueble debería gestionarse con un protocolo especialmente transparente.

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• Una valoración documentada

Ambas partes deben conocer cómo se ha calculado el precio y qué datos de mercado lo sustentan.

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• La misma información para ambos

Las visitas, comentarios de compradores, propuestas y ofertas deben comunicarse de forma simultánea y verificable.

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• Un plan acordado

Antes de publicar, deberían quedar definidos:

• Precio de salida.

• Condiciones de las visitas.

• Preparación del inmueble.

• Estrategia de negociación.

• Revisión futura del precio.

• Reparto de determinados gastos.

• Procedimiento para aceptar una oferta.

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• Confidencialidad

Los compradores no necesitan conocer los detalles personales de la separación. Presentar la situación como una urgencia o un conflicto puede debilitar la posición negociadora de los propietarios.

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• Neutralidad inmobiliaria

La agencia no debe actuar como mensajera de reproches ni decidir qué persona tiene razón. Su función es proteger el valor del inmueble, facilitar la operación y proporcionar a ambos propietarios información

 

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Errores frecuentes al gestionar la vivienda durante un divorcio

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Utilizar la casa como instrumento de presión

Bloquear visitas, rechazar ofertas razonables o dejar de pagar gastos puede perjudicar económicamente a ambos.

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Fijar un precio para cubrir necesidades personales

Que una parte necesite una cantidad determinada no significa que el mercado esté dispuesto a pagarla.

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Aceptar una oferta sin calcular el resultado neto

El reparto debe calcularse después de cancelar cargas, gastos e impuestos.

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Abandonar la hipoteca pensando que ya no corresponde pagarla

Mientras el banco no modifique el préstamo, las obligaciones frente a la entidad permanecen.

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Entregar la propiedad sin quedar liberado de la deuda

Es posible dejar de ser dueño y continuar siendo responsable del préstamo hipotecario si el banco no acepta la liberación.

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Publicar la vivienda sin que ambas partes hayan acordado la estrategia

Esta situación suele generar cambios de precio, cancelaciones de visitas y desconfianza entre compradores.

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Dejar el problema indefinidamente

Mantener una copropiedad conflictiva durante años puede impedir que ambos reconstruyan su economía.

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¿Es mejor vender rápido?

La respuesta depende de qué entendamos por rapidez.

Una venta precipitada, mal preparada y con un precio excesivamente reducido puede destruir valor.

Una venta ágil y profesional es diferente.

Significa:

• Documentación preparada.

• Valoración realista.

• Vivienda correctamente presentada.

• Fotografías profesionales.

• Acceso organizado para las visitas.

• Decisiones previamente acordadas.

• Respuestas rápidas a las ofertas.

• Ausencia de contradicciones entre propietarios.

 

En muchas separaciones, el principal retraso no lo provoca el mercado. Lo provoca la falta de acuerdo sobre cómo vender.

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Un posible plan para empezar de nuevo

Primera fase: ordenar

Reunir documentos, consultar la hipoteca y conocer la situación jurídica de la vivienda.

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Segunda fase: valorar

Obtener una valoración profesional y una estimación del resultado neto.

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Tercera fase: comparar alternativas

Analizar venta, adjudicación, mantenimiento temporal o alquiler.

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Cuarta fase: acordar

Dejar por escrito precio, plazos, gastos y sistema de decisión.

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Quinta fase: ejecutar

Comercializar la vivienda o formalizar la adjudicación.

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Sexta fase: reconstruir

Buscar dos nuevas soluciones residenciales compatibles con la economía y las necesidades familiares.

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En esta última fase, un servicio de Personal Shopper Inmobiliario también puede ayudar a uno o a ambos excónyuges a localizar su próxima vivienda, manteniendo siempre encargos y representaciones claramente diferenciados.​​​​​​