¿Qué hacer con una vivienda a partir de los 65 años? Vender, donar, dejar en herencia o conservar el usufructo

Introducción

La vivienda no es solamente un inmueble. Para muchas personas mayores representa décadas de trabajo, ahorro, recuerdos y seguridad.

Al acercarse o superar la edad de jubilación aparecen preguntas que deben conocerse y responderse:

• ¿Conviene vender la vivienda para disponer de más liquidez?

• ¿Es mejor conservarla y dejarla en herencia?

• ¿Interesa donarla a los hijos en vida?

• ¿Se puede vender y continuar viviendo en ella?

• ¿Qué impuestos se pagan en cada alternativa?

• ¿Qué sucede si el propietario necesita trasladarse a una vivienda más accesible?

La respuesta depende de factores económicos, familiares, jurídicos y personales. No existe una opción universalmente mejor.

En la experiencia de St. Andrews Inmobiliaria, con oficina en Les Corts y más de 30mil personas a la semana pasan delante nuestro, vemos que tres de cada cuatro clientes mayores de 70 años que consultan preocupados por la venta de su vivienda son mujeres. Este dato procede de nuestra propia actividad y no pretende representar estadísticamente al conjunto de la población, pero refleja una realidad que observamos con frecuencia: muchas mujeres mayores afrontan solas decisiones patrimoniales importantes.

También comprobamos que alrededor del 80 % de las ventas realizadas en la vejez buscan crear o reforzar un colchón económico. Dentro de este grupo, aproximadamente el 90 % opta por una compraventa convencional y el 10 % restante, todavía minoritario pero creciente, estudia fórmulas como la venta de la nuda propiedad o la hipoteca inversa.

El otro 20 % vende principalmente para trasladarse a una vivienda más pequeña, tranquila o accesible: con ascensor, menos gastos de mantenimiento, mayor proximidad a servicios sanitarios, comercios, transporte o familiares.

El contexto del mercado también influye. El informe Living España Q1 2026 de Colliers sitúa a Barcelona entre los mercados residenciales con mayor actividad y valor del país. Para 2025 registra 68.781 transacciones de segunda mano en la provincia de Barcelona, un 8,4 % más que el año anterior, mientras que el precio medio de oferta en la ciudad se situaba en 5.176 euros por metro cuadrado en el primer trimestre de 2026.

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En un mercado con valores elevados, la decisión sobre una vivienda puede afectar de manera muy significativa tanto a la calidad de vida del propietario como al patrimonio que recibirán sus herederos.

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Las principales opciones para una persona mayor propietaria de una vivienda

A grandes rasgos, según nuestra experiencia, existen cinco alternativas:

1. Vender la vivienda en vida.

2. Conservarla y dejarla en herencia.

3. Donarla a los hijos.

4. Vender la nuda propiedad y conservar el usufructo.

5. Contratar una hipoteca inversa.

También es posible combinar algunas de ellas. Por ejemplo, vender la vivienda habitual, comprar otra más pequeña y reservar parte del dinero como ahorro.

La comparación no debe limitarse a determinar qué opción paga menos impuestos. También hay que valorar:

• La necesidad de liquidez.

• El coste de mantener el inmueble.

• La situación familiar.

• La autonomía personal.

• La existencia de otros bienes.

• La intención de permanecer o no en la vivienda.

• La posible necesidad futura de cuidados.

• La relación entre los herederos.

• El valor real de mercado del inmueble.

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Vender la vivienda habitual después de los 65 años: La ganancia puede quedar totalmente exenta de IRPF

Cuando una persona mayor de 65 años transmite su vivienda habitual, la ganancia patrimonial obtenida está exenta del IRPF.

Esto significa que, aunque el inmueble se comprara hace décadas por un precio muy inferior al actual, la diferencia positiva entre el valor de adquisición y el valor de transmisión no tributa en el IRPF si se cumplen los requisitos de vivienda habitual.

La exención se aplica tanto a una compraventa ordinaria como a una transmisión a cambio de una renta y también a la venta de la nuda propiedad cuando el propietario conserva el usufructo vitalicio. 

A estos efectos, Hacienda considera que se transmite la vivienda habitual cuando:

• Es la residencia habitual del propietario en el momento de la transmisión; o

• Lo fue en cualquier momento dentro de los dos años anteriores.

Este plazo de dos años es especialmente importante cuando la persona mayor ya se ha trasladado a una residencia, a casa de un familiar o a otra vivienda.

La vivienda habitual se define, con carácter general, como aquella en la que se ha residido de forma continuada durante al menos tres años. No obstante, pueden admitirse excepciones cuando concurren circunstancias que obligan al cambio de domicilio.

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Ejemplo práctico

Una propietaria de 73 años adquirió su vivienda hace décadas por 80.000 euros y ahora la vende por 420.000 euros.

La ganancia fiscal no se calcula simplemente restando ambas cantidades, ya que también deben considerarse gastos, impuestos, inversiones y otros conceptos. Sin embargo, si se trata de su vivienda habitual y cumple los requisitos, la ganancia patrimonial resultante estará exenta de IRPF.

Esta ventaja fiscal convierte la venta de la vivienda habitual después de los 65 años en una alternativa especialmente relevante cuando el propietario necesita liquidez o desea cambiar de residencia.

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¿Qué impuestos y gastos pueden seguir existiendo?

La exención del IRPF no significa que la operación esté libre de cualquier coste.

En una venta pueden existir:

• Plusvalía municipal.

• Honorarios inmobiliarios.

• Gastos de cancelación de hipoteca.

• Certificados y documentación.

• Gastos notariales asumidos por el vendedor cuando corresponda.

• Deudas pendientes de comunidad o derramas.

• Costes asociados a la compra de otra vivienda.

La plusvalía municipal grava el incremento de valor del terreno urbano y puede devengarse en ventas, donaciones, herencias y transmisiones de derechos reales. En Barcelona, las transmisiones entre vivos deben autoliquidarse generalmente en un plazo de 30 días hábiles.

No obstante, si se acredita que no ha existido incremento del valor del terreno o que el incremento real es inferior al calculado por el método objetivo, debe analizarse cuál es el tratamiento aplicable en el caso concreto.

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Vender una segunda residencia o una vivienda que no es la habitual

La exención automática para mayores de 65 años se refiere a la vivienda habitual. Si se vende una segunda residencia, una vivienda alquilada, un local u otro elemento patrimonial, la ganancia obtenida tributa en el IRPF.

Sin embargo, una persona mayor de 65 años puede dejar exenta total o parcialmente esa ganancia si reinvierte el importe obtenido en la constitución de una renta vitalicia asegurada a su favor.

Los principales requisitos son:

• La reinversión debe efectuarse dentro de los seis meses siguientes.

• El límite máximo acumulado es de 240.000 euros por contribuyente.

• Si solo se reinvierte una parte de lo obtenido, la exención se aplica proporcionalmente.

• La renta vitalicia debe cumplir las condiciones establecidas fiscalmente.

• La disposición anticipada de los derechos económicos puede hacer perder el beneficio.

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Ejemplo

Una persona de 70 años vende una segunda residencia y obtiene 300.000 euros. Si destina 240.000 euros a una renta vitalicia que cumple todos los requisitos, la exención podrá afectar a la parte proporcional de la ganancia correspondiente a esa cantidad, pero no necesariamente al total de la operación.

No debe confundirse el importe de la venta con la ganancia fiscal. La ganancia se calcula comparando los valores fiscales de adquisición y transmisión, una vez incorporados los gastos y ajustes legalmente admitidos.

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Cambiar la vivienda por otra más pequeña o accesible

Para una parte importante de los propietarios mayores, vender no responde únicamente a una necesidad económica.

También puede ser una decisión de calidad de vida.

Entre los motivos que observamos con mayor frecuencia están:

• Falta de ascensor.

• Escaleras o barreras arquitectónicas.

• Exceso de habitaciones o superficie.

• Costes elevados de comunidad y mantenimiento.

• Distancia respecto de familiares.

• Ausencia de comercios o servicios sanitarios próximos.

• Inseguridad o aislamiento.

• Deseo de vivir en una zona más tranquila.

• Necesidad de adaptar la vivienda a una movilidad reducida.

En estas situaciones, puede tener sentido vender una vivienda de mayor valor, adquirir otra más adecuada y conservar la diferencia como liquidez.

Para tomar una decisión rigurosa no basta con comparar los precios de ambas viviendas. Hay que calcular también los impuestos y gastos de la nueva compra.

En Cataluña, la adquisición de una vivienda usada está sujeta con carácter general al impuesto sobre transmisiones patrimoniales. La tarifa vigente es progresiva: el 10 % hasta 600.000 euros, el 11 % para el siguiente tramo hasta 900.000 euros, el 12 % hasta 1.500.000 euros y el 13 % sobre el exceso, sin perjuicio de tipos especiales o reducidos aplicables en determinados casos.

Por eso, antes de vender conviene elaborar una liquidación completa:

Precio estimado de venta
menos hipoteca pendiente
menos gastos e impuestos de la venta
menos precio y gastos de la nueva compra
igual a liquidez neta disponible.

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Dejar la vivienda en herencia

Conservar la vivienda hasta el fallecimiento puede ser fiscalmente eficiente en determinados casos, especialmente cuando es la vivienda habitual y los herederos son el cónyuge o los hijos.

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¿Qué impuestos pagan los herederos?

En Cataluña, la recepción de una vivienda por herencia puede generar:

• Impuesto sobre sucesiones.

• Plusvalía municipal.

• Gastos notariales y registrales.

• Gastos de gestión y adjudicación.

• Posibles costes derivados de desacuerdos entre coherederos.

El heredero no tributa por esa adquisición en su IRPF, porque la recepción de bienes por herencia está sujeta al impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Además, el fallecimiento no genera en el IRPF del causante la llamada popularmente “plusvalía del muerto”. La ganancia acumulada desde que el propietario compró la vivienda hasta su fallecimiento no tributa en su IRPF. Agencia Tributaria

Esta diferencia es una de las razones por las que, en determinados patrimonios, heredar puede resultar fiscalmente más favorable que donar en vida.

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Reducción por parentesco en Cataluña

En las herencias, los hijos mayores de 21 años pueden aplicar una reducción general por parentesco de 100.000 euros. El cónyuge o pareja estable también dispone de una reducción de 100.000 euros y los restantes descendientes mayores de 21 años, como los nietos, de 50.000 euros.

Estas reducciones se aplican individualmente sobre la parte heredada por cada beneficiario.

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Reducción por heredar la vivienda habitual

En Cataluña, determinados familiares pueden aplicar una reducción del 95 % del valor de la vivienda habitual del fallecido, con un límite conjunto de 500.000 euros para la vivienda.

Pueden beneficiarse, entre otros:

• El cónyuge o pareja estable.

• Los descendientes.

• Los ascendientes.

• Determinados familiares colaterales mayores de 65 años que hayan convivido con el fallecido durante los dos años anteriores.

• Determinadas personas convivientes en relaciones de ayuda mutua.

El límite conjunto se distribuye entre los herederos, aunque el límite individual resultante no puede ser inferior a 180.000 euros. La aplicación definitiva de la reducción está condicionada, con carácter general, al mantenimiento del bien en el patrimonio del adquirente durante cinco años, salvo determinadas excepciones.

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Tarifa y bonificaciones

Una vez aplicadas las reducciones, la base liquidable del impuesto de sucesiones está sometida en Cataluña a una tarifa progresiva que parte del 7 % y alcanza el 32 % en los tramos superiores.

Posteriormente se aplican coeficientes en función del parentesco y del patrimonio previo del heredero. Los hijos y otros familiares del grupo II pueden además beneficiarse de bonificaciones progresivas en la cuota, cuya intensidad disminuye a medida que aumenta la base imponible.

Por esta razón, no es correcto afirmar que heredar una vivienda en Cataluña cuesta siempre un porcentaje fijo.

El resultado depende de:

• Valor fiscal del inmueble.

• Porcentaje heredado por cada persona.

• Parentesco.

• Patrimonio previo del heredero.

• Existencia de otros bienes en la herencia.

• Aplicación de la reducción por vivienda habitual.

• Bonificaciones disponibles.

• Deudas y cargas deducibles.

• Cumplimiento de los requisitos de mantenimiento.

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Plusvalía municipal en la herencia

La plusvalía municipal también puede devengarse por la transmisión hereditaria de un inmueble urbano.

En Barcelona, el plazo general para presentar la autoliquidación o declaración es de seis meses desde el fallecimiento. Puede solicitarse una prórroga hasta completar un año si se pide dentro de los seis primeros meses.

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Donar la vivienda a los hijos en vida

Donar permite transmitir el inmueble inmediatamente y puede facilitar la planificación familiar, pero no siempre es la alternativa fiscalmente más favorable.

En una donación de vivienda pueden coexistir hasta tres efectos tributarios:

1. El hijo paga el impuesto sobre donaciones.

2. El progenitor puede tener que declarar una ganancia patrimonial en su IRPF.

3. El adquirente suele asumir la plusvalía municipal.

Esta combinación explica por qué una donación puede resultar más costosa de lo que inicialmente parece.

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Impuesto sobre donaciones para los hijos

En Cataluña, las donaciones entre padres e hijos formalizadas en escritura pública pueden acogerse a una tarifa reducida:

• 5 % hasta 200.000 euros de base liquidable.

• 7 % para el tramo entre 200.000 y 600.000 euros.

• 9 % sobre el exceso de 600.000 euros.

Después pueden aplicarse coeficientes multiplicadores en función del patrimonio preexistente del donatario.

La tarifa se aplica sobre la base liquidable, no necesariamente sobre el precio que la familia atribuya libremente al inmueble. Para valorar una transmisión inmobiliaria debe revisarse el valor de referencia catastral y las normas tributarias vigentes.

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Reducción para la primera vivienda habitual del hijo

Existe una reducción del 95 % para determinadas donaciones destinadas a la primera vivienda habitual de descendientes, pero tiene un límite máximo general de reducción de 60.000 euros, ampliable a 120.000 euros cuando el donatario tiene un grado de discapacidad igual o superior al 65 %.

Deben cumplirse requisitos de edad, renta, destino, formalización y plazos, entre otros. Por tanto, no puede presumirse que toda donación de una vivienda a un hijo disfruta automáticamente de una reducción del 95 % sobre el valor completo del inmueble.

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El IRPF del progenitor que dona

La donación es gratuita para la familia desde el punto de vista económico, pero fiscalmente constituye una transmisión.

Como regla general, quien dona un inmueble debe calcular en su IRPF la ganancia patrimonial producida entre el valor de adquisición y el valor utilizado en la transmisión.

La Agencia Tributaria señala expresamente que las adquisiciones gratuitas están sujetas al impuesto sobre sucesiones y donaciones para quien recibe el bien y al IRPF para quien lo transmite.

No obstante, si el donante tiene más de 65 años y lo transmitido es su vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta por la misma regla aplicable a la venta. La exención comprende transmisiones onerosas y lucrativas.

Esta diferencia es esencial:

• Donación de vivienda habitual por mayor de 65 años: la ganancia del donante puede estar exenta.

• Donación de segunda residencia: el donante normalmente deberá tributar por la ganancia en el IRPF.

• Herencia: el fallecimiento no genera ganancia patrimonial en el IRPF del causante.

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¿Cuándo puede tener sentido donar?

La donación puede ser razonable cuando:

• El hijo necesita la vivienda inmediatamente.

• Existe una planificación sucesoria más amplia.

• El progenitor conserva bienes y liquidez suficientes.

• Se dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo.

• El coste fiscal ha sido calculado previamente.

• Se busca evitar determinados conflictos futuros.

• La vivienda constituye la habitual del progenitor mayor de 65 años y la ganancia queda exenta.

Pero donar puede ser peligroso si el propietario entrega su principal activo sin reservarse recursos suficientes para afrontar cuidados, vivienda, salud o dependencia.

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Donar la nuda propiedad y conservar el usufructo

Una alternativa intermedia consiste en donar a los hijos la nuda propiedad y reservar al progenitor el usufructo vitalicio.

Con esta operación:

• Los hijos pasan a ser nudos propietarios.

• El progenitor conserva el derecho a vivir en la vivienda.

• Si se pacta y jurídicamente procede, puede conservar también el derecho a alquilarla y percibir sus rentas.

• Al fallecer el usufructuario, se consolida el pleno dominio en los hijos.

Esta fórmula permite anticipar la transmisión patrimonial sin perder el uso del inmueble, pero reduce considerablemente la libertad futura del progenitor.

Por ejemplo, para vender posteriormente el pleno dominio será normalmente necesaria la intervención de nudos propietarios y usufructuario.

También deben analizarse:

• El impuesto sobre donaciones.

• El IRPF del donante.

• La plusvalía municipal.

• El valor fiscal del usufructo y la nuda propiedad.

• La tributación futura al consolidarse el dominio.

• El reparto de gastos, obras y responsabilidades.

No debería firmarse una donación con reserva de usufructo sin un estudio notarial y fiscal previo.

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Vender la nuda propiedad y seguir viviendo en la vivienda

La venta de la nuda propiedad es distinta de la donación.

El propietario vende a un tercero la titularidad futura del inmueble, pero se reserva el usufructo vitalicio y puede continuar residiendo en él durante toda su vida.

A cambio, recibe un capital, normalmente inferior al valor que tendría la venta del pleno dominio.

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Ventajas

• Permite obtener liquidez.

• El propietario puede permanecer en su casa.

• La ganancia derivada de la transmisión de la nuda propiedad de la vivienda habitual puede estar exenta de IRPF si el titular tiene más de 65 años y conserva el usufructo vitalicio.

• Puede evitar una mudanza inmediata.

• No requiere devolver el dinero recibido.

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Riesgos y limitaciones

• El precio es inferior al de una venta convencional.

• El inmueble deja de formar parte del patrimonio transmisible en pleno dominio.

• Los herederos no recibirán la vivienda.

• La operación suele ser irreversible.

• Debe definirse quién paga comunidad, derramas, IBI, seguros, mantenimiento y reparaciones.

• La valoración depende de la edad, el inmueble, la esperanza de vida y las condiciones contractuales.

Hay una diferencia fiscal importante: la exención por venta de la vivienda habitual puede aplicarse cuando el propietario mayor de 65 años vende la nuda propiedad y conserva el usufructo. Sin embargo, si el dominio ya estaba previamente dividido entre un usufructuario y un nudo propietario, Hacienda advierte que la exención no se aplica automáticamente a ninguno de ellos cuando transmiten conjuntamente.

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Hipoteca inversa

La hipoteca inversa permite que una persona mayor obtenga dinero utilizando su vivienda como garantía sin venderla inmediatamente.

El capital puede recibirse:

• De una sola vez.

• Mediante pagos periódicos.

• Combinando ambas modalidades.

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La deuda se va acumulando con los intereses. Habitualmente se liquida después del fallecimiento del propietario, momento en el que los herederos pueden:

• Devolver la deuda y conservar la vivienda.

• Vender la vivienda y cancelar el préstamo.

• Renunciar a la herencia, según las circunstancias.

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Cuándo puede resultar interesante

Puede estudiarse cuando:

• El propietario quiere seguir viviendo en su casa.

• Necesita complementar sus ingresos.

• No desea vender en ese momento.

• La vivienda tiene un valor suficiente.

• Los herederos comprenden el funcionamiento.

• Se ha comparado con la venta ordinaria y la nuda propiedad.

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Aspectos que deben revisarse

• Tipo de interés.

• Comisiones.

• Gastos iniciales.

• Forma de cobro.

• Importe total acumulable.

• Consecuencias para los herederos.

• Existencia o no de renta vitalicia complementaria.

• Seguro asociado.

• Tasación.

• Condiciones de vencimiento anticipado.

No debe confundirse una hipoteca inversa con la venta de la nuda propiedad. En la hipoteca inversa el propietario conserva la titularidad, pero genera una deuda. En la nuda propiedad recibe un precio y deja de ser pleno propietario.

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Comparación fiscal: vender, donar o dejar en herencia

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1. Venta de la vivienda habitual por una persona mayor de 65 años

IRPF del propietario:
Ganancia exenta si se cumplen los requisitos de vivienda habitual.

Impuesto sobre sucesiones o donaciones:
No se aplica.

Plusvalía municipal:
Puede devengarse.

Liquidez:
Alta e inmediata.

Vivienda para los hijos:
No se transmite, aunque podrían heredar el dinero restante.

Principal ventaja:
Permite convertir un activo inmobiliario en liquidez sin tributar por la ganancia en el IRPF.

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2. Venta de una segunda vivienda

IRPF del propietario:
La ganancia tributa, salvo que se aplique la exención por reinversión en renta vitalicia para mayores de 65 años, con un límite de 240.000 euros y cumpliendo los requisitos.

Plusvalía municipal:
Puede devengarse.

Liquidez:
Alta.

Principal ventaja:
Permite obtener capital y diversificar el patrimonio.

Principal riesgo:
La ganancia puede generar una factura relevante en el IRPF.

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3. Donación de la vivienda habitual a los hijos

IRPF del progenitor:
La ganancia puede estar exenta si el donante tiene más de 65 años y es su vivienda habitual.

Impuesto sobre donaciones:
Lo paga el hijo.

Plusvalía municipal:
Normalmente corresponde al donatario.

Liquidez para el progenitor:
Ninguna, salvo que la donación forme parte de una operación más amplia.

Principal ventaja:
La vivienda se transmite inmediatamente.

Principal riesgo:
El progenitor pierde el control del inmueble y el hijo soporta la tributación de la donación.

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4. Donación de una segunda vivienda

IRPF del progenitor:
Puede tributar por la ganancia patrimonial.

Impuesto sobre donaciones:
Lo paga el hijo.

Plusvalía municipal:
Puede devengarse.

Principal riesgo:
Es posible que coincidan tres cargas fiscales en una misma operación.

En muchos casos, esta opción resulta más gravosa que conservar el inmueble hasta la herencia, aunque debe calcularse individualmente.

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5. Herencia de la vivienda habitual

IRPF del fallecido:
No existe tributación por la ganancia acumulada hasta el fallecimiento.

Impuesto sobre sucesiones:
Lo pagan los herederos, con posibles reducciones por parentesco, vivienda habitual y bonificaciones.

Plusvalía municipal:
Puede devengarse.

Liquidez para el propietario durante su vida:
Ninguna.

Principal ventaja:
Puede ser fiscalmente favorable cuando se aplica la reducción del 95 % por vivienda habitual.

Principal inconveniente:
No resuelve las necesidades económicas del propietario durante la vejez.

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​¿Afecta la vivienda al impuesto sobre el patrimonio?

El impuesto sobre el patrimonio grava el patrimonio neto que una persona posee, una vez descontadas las deudas deducibles y aplicadas las exenciones correspondientes.

En Cataluña:

• El mínimo exento general es de 500.000 euros.

• Existe obligación de declarar cuando resulte cuota a ingresar o cuando el valor total de bienes y derechos supere los 2.000.000 de euros, aunque la declaración no resulte a pagar.

• La vivienda habitual está exenta hasta un máximo de 300.000 euros por contribuyente.

La parte del valor que exceda de la exención puede integrarse en el patrimonio sujeto, según las reglas legales de valoración.

La tarifa catalana es progresiva y, para el ejercicio 2025, se extiende desde el 0,21 % hasta el 3,48 % en el tramo superior.

En patrimonios muy elevados también debe analizarse el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas, cuya declaración correspondiente al ejercicio 2025 mantiene vigencia en 2026.

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¿Vender elimina el impuesto sobre el patrimonio?

No necesariamente.

Al vender una vivienda, el inmueble desaparece del patrimonio, pero entra dinero o aparecen otros activos financieros. Ese dinero también puede computar en el impuesto.

La diferencia es que:

• La vivienda habitual puede disfrutar de una exención de hasta 300.000 euros.

• El dinero en cuenta no dispone de esa exención específica.

• Si con el dinero se contrata una renta, se compra otra vivienda o se amortizan deudas, el resultado fiscal puede cambiar.

Por tanto, vender únicamente para “evitar patrimonio” puede producir el efecto contrario si no se analiza cómo quedará compuesto el patrimonio después de la operación.

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¿Qué suele resultar fiscalmente mejor: donar o dejar en herencia?

En Cataluña, dejar una vivienda en herencia suele ser fiscalmente más favorable que donar una segunda residencia, principalmente por tres motivos:

1. El fallecimiento no genera IRPF por la ganancia acumulada del propietario.

2. La herencia puede beneficiarse de reducciones por parentesco.

3. La vivienda habitual puede disfrutar de una reducción del 95 %, con los límites y requisitos legales.

En una donación, en cambio:

• El hijo paga donaciones.

• El progenitor puede pagar IRPF por la ganancia.

• Puede existir plusvalía municipal.

Sin embargo, esta conclusión no es universal.

Donar puede resultar razonable cuando:

• Es la vivienda habitual del donante mayor de 65 años y su ganancia queda exenta.

• El hijo cumple los requisitos de una reducción específica.

• El patrimonio está estructurado para compensar a otros herederos.

• La transmisión evita un conflicto familiar.

• El progenitor conserva usufructo y recursos suficientes.

• Existe una planificación sucesoria más amplia.

La comparación correcta debe realizarse calculando el coste real de cada alternativa, no aplicando porcentajes genéricos.

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Un error frecuente: pensar solo en los impuestos

Pagar menos impuestos no siempre significa haber tomado la mejor decisión.

Un propietario puede obtener una ventaja fiscal al conservar una vivienda hasta el fallecimiento, pero carecer mientras tanto de liquidez para:

• Mejorar su calidad de vida.

• Contratar ayuda domiciliaria.

• Adaptar su vivienda.

• Pagar una residencia.

• Viajar o disfrutar de su jubilación.

• Apoyar a sus hijos cuando realmente lo necesitan.

También puede ocurrir lo contrario: donar prematuramente una vivienda para ahorrar una cantidad limitada y perder después independencia económica.

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La planificación patrimonial debe empezar por una pregunta sencilla:

 

¿Qué necesita el propietario para vivir con seguridad y dignidad durante el resto de su vida?

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Sólo después deben estudiarse los impuestos y el patrimonio que finalmente recibirán los herederos.

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Errores frecuentes al decidir qué hacer con la vivienda

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Donar sin reservar suficiente patrimonio

La vivienda puede ser el principal respaldo económico del propietario. Entregarla sin conservar liquidez, usufructo u otros bienes puede generar dependencia respecto de los hijos.

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Vender sin calcular el dinero neto disponible

El precio anunciado no es el importe final que queda en la cuenta.

Deben descontarse:

• Hipoteca.

• Plusvalía.

• Honorarios.

• Gastos documentales.

• Reformas o regularizaciones.

• Coste de la nueva vivienda.

• ITP y demás gastos de compra.

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Esperar hasta que la vivienda ya no pueda comercializarse correctamente

Cuando una venta se inicia por una urgencia médica o familiar, el propietario puede perder capacidad de negociación.

Planificar con tiempo permite:

• Preparar la documentación.

• Realizar pequeñas mejoras.

• Estudiar el mercado.

• Comparar alternativas.

• Evitar decisiones precipitadas.

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No hablar con los hijos

La falta de comunicación genera expectativas diferentes y puede acabar en conflictos.

Conviene explicar:

• Qué necesita el propietario.

• Qué gastos tiene.

• Qué quiere conservar.

• Cómo se repartirá el patrimonio.

• Quién gestionará la vivienda si aparece una dependencia.

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Confundir valoración fiscal y precio de mercado

El valor fiscal de una vivienda no siempre coincide con el precio que un comprador está dispuesto a pagar.

Para decidir entre vender, donar o heredar deben conocerse ambos:

• Valor fiscal, para estimar impuestos.

• Valor de mercado, para evaluar el patrimonio real.

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Conservar una vivienda vacía durante años

Una vivienda vacía continúa generando:

• Comunidad.

• IBI.

• Seguro.

• Reparaciones.

• Derramas.

• Riesgo de deterioro.

• Posibles obligaciones fiscales.

Mantenerla puede tener sentido, pero debe compararse con su rentabilidad y con las necesidades familiares.

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Cómo tomar la decisión: un método en seis pasos

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1. Valorar la vivienda

La primera pregunta es cuánto podría venderse realmente el inmueble, no cuánto aparece anunciado en viviendas similares.

La valoración debe tener en cuenta:

• Ubicación.

• Superficie útil.

• Planta.

• Ascensor.

• Estado de conservación.

• Luz y orientación.

• Terraza o exterior.

• Situación arrendaticia.

• Certificación energética.

• Estado del edificio.

• Demanda existente.

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2. Revisar la documentación

Antes de planificar una transmisión conviene comprobar:

• Escritura.

• Nota simple.

• Titularidad y porcentajes.

• Hipotecas o cargas.

• Referencia y valor catastral.

• Valor de referencia.

• Certificado energético.

• Cédula de habitabilidad en Cataluña.

• IBI.

• Gastos de comunidad.

• Derramas.

• Testamento.

• Régimen matrimonial.

• Existencia de usufructos.

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3. Calcular todos los impuestos

Debe compararse como mínimo:

• IRPF.

• Plusvalía municipal.

• Sucesiones.

• Donaciones.

• Patrimonio.

• ITP de una posible nueva compra.

• Gastos notariales y registrales.

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4. Estimar las necesidades económicas futuras

Conviene calcular:

• Pensión mensual.

• Ahorros disponibles.

• Gastos ordinarios.

• Mantenimiento de la vivienda.

• Posibles cuidados.

• Ayuda domiciliaria.

• Coste de una residencia.

• Ayuda económica prevista a familiares.

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5. Analizar la convivencia y la sucesión

Debe revisarse:

• Número de herederos.

• Legítimas.

• Existencia de cónyuge o pareja.

• Voluntad de los hijos de conservar la vivienda.

• Capacidad para asumir impuestos y gastos.

• Posibles compensaciones entre hermanos.

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6. Decidir sin urgencias

La mejor decisión suele ser la que permite al propietario conservar el control, comprender las consecuencias y disponer de tiempo suficiente.

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Preguntas frecuentes

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¿Una persona mayor de 65 años paga IRPF al vender su vivienda habitual?

La ganancia patrimonial está exenta si la vivienda cumple los requisitos de residencia habitual. La exención también puede aplicarse si la vivienda fue habitual en algún momento dentro de los dos años anteriores a la transmisión.

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¿Debe reinvertir el dinero en otra vivienda?

No. La exención de la ganancia por venta de la vivienda habitual para mayores de 65 años no exige comprar otra vivienda.

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¿Qué ocurre si la vivienda pertenece a un matrimonio y solo uno tiene más de 65 años?

La ganancia se atribuye a cada titular según su porcentaje de propiedad. La exención debe analizarse individualmente respecto de cada propietario.

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¿Se puede vender la vivienda habitual y seguir viviendo en ella?

Sí. Puede hacerse mediante la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. También existen contratos de renta inmobiliaria, aunque sus condiciones deben revisarse cuidadosamente.

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¿Es mejor donar la vivienda o dejarla en herencia?

Depende del inmueble y de la familia. En muchas situaciones, la herencia resulta fiscalmente más eficiente porque no existe IRPF por la ganancia acumulada del fallecido y pueden aplicarse reducciones sucesorias. Sin embargo, una donación de vivienda habitual por una persona mayor de 65 años también puede tener ventajas.

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¿La donación de una vivienda es gratuita fiscalmente para el progenitor?

No necesariamente. Aunque no reciba dinero, el donante puede obtener fiscalmente una ganancia patrimonial y tener que declararla en el IRPF. La excepción más relevante es la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años.

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¿Quién paga la plusvalía municipal en una donación?

En las transmisiones lucrativas, el obligado suele ser quien recibe el inmueble o el derecho real, aunque debe verificarse la operación y la ordenanza municipal correspondiente.

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¿Quién paga la plusvalía municipal en una herencia?

La pagan los herederos o legatarios que adquieren el inmueble urbano, en proporción a su adquisición.

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¿Puedo dejar el piso a mis hijos y conservar el derecho a vivir en él?

Sí. Puede transmitirse la nuda propiedad y reservarse el usufructo vitalicio. Deben regularse correctamente las facultades del usufructuario, los gastos y las consecuencias fiscales.

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¿Qué ocurre si los hijos heredan una vivienda y uno quiere vender, pero otro no?

La vivienda pasará a estar en copropiedad. Ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en la comunidad, pero la falta de acuerdo puede conducir a una extinción de condominio, venta a un tercero o procedimiento judicial.

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¿Se pierde la reducción por vivienda habitual si el heredero vende inmediatamente?

La reducción catalana exige, con carácter general, mantener el bien durante cinco años. Vender antes puede provocar la pérdida del beneficio fiscal, salvo que concurra una excepción o una posibilidad de subrogación legalmente admitida.

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¿La hipoteca inversa supone perder la vivienda?

No de forma inmediata. El propietario mantiene la titularidad, pero la vivienda garantiza una deuda que normalmente deberán gestionar los herederos después del fallecimiento.

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¿Es mejor la nuda propiedad o la hipoteca inversa?

La nuda propiedad proporciona un precio y no genera una deuda, pero se transmite la titularidad futura del inmueble. La hipoteca inversa conserva la propiedad, pero acumula capital e intereses. La elección depende de la edad, el valor de la vivienda, las necesidades económicas y la voluntad sucesoria.

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Conclusión

Vender, donar o dejar una vivienda en herencia son decisiones distintas, aunque a menudo se planteen como si fueran equivalentes.

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• La venta puede proporcionar libertad económica y permitir una vivienda más adecuada.

• La herencia puede conservar el patrimonio familiar y ofrecer ventajas fiscales relevantes.

• La donación permite anticipar la transmisión, pero puede generar impuestos para ambas partes y reducir la seguridad económica del propietario.

• La nuda propiedad y la hipoteca inversa pueden aportar liquidez sin abandonar inmediatamente la vivienda, aunque implican compromisos importantes y deben compararse con una compraventa convencional.

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La pregunta correcta no es únicamente:

¿Qué opción paga menos impuestos?

La pregunta completa es:

¿Qué opción protege mejor la calidad de vida del propietario, mantiene su autonomía y organiza el patrimonio familiar de la forma más segura?

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En St. Andrews Inmobiliaria ayudamos a propietarios y familias a conocer el valor real de la vivienda, estudiar las alternativas de comercialización y calcular el resultado económico aproximado de cada operación antes de tomar una decisión.

Una valoración profesional no obliga a vender. Sirve para disponer de información y planificar con tiempo.

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¿Qué hacemos nosotros cuando una persona mayor entra en nuestras oficinas queriendo vender?

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Si la vivienda habitual pertenece a una persona mayor de 65 años sin necesidad económica inmediata, normalmente lo primero que analizamos no son los impuestos, sino si realmente necesita vender o existen alternativas que le permitan mantener su patrimonio.

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¿Estás valorando vender, donar o planificar la herencia de una vivienda?

Solicita una valoración confidencial y sin compromiso.

Analizaremos:

• El valor real de mercado.

• La demanda existente.

• Las posibilidades de venta.

• El dinero neto estimado.

• Las alternativas para continuar viviendo en el inmueble.

• La documentación necesaria.

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​Fuentes consultadas

Esta guía se ha elaborado a partir de normativa, documentación tributaria oficial, información municipal y datos del mercado inmobiliario.

• Agencia Estatal de Administración Tributaria: tratamiento en el IRPF de la transmisión de la vivienda habitual por mayores de 65 años; exención por reinversión en rentas vitalicias; transmisiones lucrativas; ganancias patrimoniales en herencias y donaciones.

• Agencia Tributaria de Cataluña: impuesto sobre sucesiones y donaciones; reducciones por parentesco; reducción por adquisición de la vivienda habitual; tarifas, coeficientes y bonificaciones; impuesto sobre el patrimonio; tipos aplicables a la compra de vivienda usada.

• Ayuntamiento de Barcelona: impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana —plusvalía municipal— en ventas, donaciones y herencias.

• Boletín Oficial del Estado: normativa estatal en materia de IRPF, sucesiones y donaciones, patrimonio e Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas.

• Colliers, Living España 2026.

• Experiencia profesional de St. Andrews Inmobiliaria: patrones observados en consultas y operaciones de propietarios mayores de 70 años. Estos datos internos describen nuestra experiencia y no constituyen una estadística representativa del conjunto de la población.

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Aviso legal

La información de esta guía es general y se refiere principalmente a la normativa aplicable en Cataluña a fecha de julio de 2026. No constituye asesoramiento fiscal, jurídico, notarial ni financiero individualizado. La tributación depende de la situación personal, la titularidad, el valor y uso del inmueble, el municipio, el parentesco, el patrimonio previo y la normativa vigente en la fecha de la transmisión. Antes de vender, donar, constituir un usufructo, contratar una hipoteca inversa o formalizar una herencia, es recomendable solicitar asesoramiento profesional específico.

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